敷地権〜敷地利用権について

「敷地権」について、これは区分所有建物の敷地に関する権利のことですが、どのようなものでしょうか。
マンションは一戸建てと比較して、「区分所有」建物と呼ばれています。
区分所有建物とは、1棟の建物内に構造上区分されて独立した複数の住戸や店舗、事務所など、建物として役立つことができる部分があり、かつ二人以上の区分所有者のいる建物のことを指しています。
マンションを購入すると「敷地持分の共有」と、「敷地持分の準共有」、そして「敷地利用権」を取得します。
（区分所有建物は「専有部分（個別の住居など）」「共有部分（エントランスホールなど）」と「敷地利用権」で構成されています。）
マンションの場合「敷地」は所有者全員の共有物となるためです。





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敷地権〜登録免許税の発生

敷地利用権は専有部分の床面積の割合により決定しますが、規約により定めがある場合には別々に扱うことが可能になります。
この敷地利用権が登記されているものを「敷地権」と呼んでいます。
これはマンションなどの建物により、登記されているものとないものがあるためです。
登記する場合には、登録免許税が発生します。
登録免許税とは、所有権の移転登記の際に発生する税金です。
これが専有部分に登記されている場合は売買する場合など、専有部分に関する移転登記のみで済み、土地については登記の手間が省けます。

敷地権の評価について

敷地権が「所有権」にない場合は「借地権」に設定されています。
つまり売買などの場合には、別途敷地の所有者に通知をするか、承諾を受ける必要があります。
このため、マンションの評価にもつながります。
敷地利用権が所有権のほうが評価は高く、価格も一般的に高くなります。
しかし、敷地利用権が借地権に登記されているのであれば、管理費などと別途地代の支払いが必要になり、毎月の支払い額が大きくなることもあります。

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