賃借権とは？〜地上権との違い

貸借権を不動産登記することを貸借権設定登記と呼びます。
貸借権とは、賃貸人（ちんたいにん）がモノの使用収益を認められた当事者（賃借人：ちんしゃくにん）に対し、賃貸借契約に基づいて、目的物を使用収益する権利のことです。
（Wikipediaより一部抜粋）
さて、借地権には、賃借権と地上権があります。
この違いは賃借権が契約（債権）であることに対して地上権は所有権と同様に、物件というものになります。
具体的には、地上権を登記してある場合には、地主に承認を得る必要はなく譲渡や売買を行うことが可能です。
しかし、貸借権の場合にはあくまでも契約なので、契約している賃貸人に対してしか効力がないことになります。





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賃借権〜譲渡や相続となった場合

譲渡や相続、または競売などで土地の所有者AからBという違う所有者に代わった場合、地上権であれば変わらず継続となりますが、貸借権では貸借人から変わってしまうと主張できないことになってしまいます。
譲渡や相続となった場合、どのように対抗するのか、借地権には対抗要件（たいこうようけん：すでに成立した権利関係（物件の変動など）を相手方の当事者、または第三者へ対して主張するための要件）が認められています。

借地権の対抗要件〜貸借権の場合

貸借権の場合には、地主は登記請求を認める義務はないので登記を具備していないのが実情だそうです。
しかしこのために「未登記借地権」の対抗要件が認められています。
未登記借地権とは、
１．その権利が借地権として成立している土地利用権であること。（債務不履行などがあっては消滅）
２.借地上に建物が存在する。
３．借地上の建物は借地者が所有。
４.借地上の建物は借地人名義で登記されている。
以上の４項目です。
これにより、競売などになった場合でも対抗することが可能です。
しかし、やはり地上権と貸借権では地主の承諾が必要である点に大きな違いがあるようです。

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